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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Sollmiete / Istmiete | expected rent / actual rent | Unter der Istmiete versteht man die tatsächlich erzielte Miete eines Mietobjekts. Sie kann geringer sein als die vereinbarte Miete, wenn zum Beispiel durch den Mieter eine Mietminderung vorgenommen wurde. Der Begriff Sollmiete ist zwar weithin üblich, wird jedoch teilweise unterschiedlich definiert. Eine feste gesetzliche Definition existiert nicht, auch wird der Begriff nicht in Gesetzen verwendet. Gemeint ist der Betrag, der erzielbar wäre. In der Regel ist dies der Betrag, der im Mietvertrag vereinbart wurde und den der Mieter bezahlen soll. Beide Begriffe betreffen die reine Miete ohne Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten. Verwendet werden die Begriffe zum Beispiel bei der Wertermittlung von Immobilien. Dies betrifft sowohl den Marktwert als auch den steuerlichen Wert. Eine gesetzliche Verwendung der Begriffe gibt es jedoch auch hier nicht: So ist zum Beispiel bei der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken nach dem Bewertungsgesetz die aufgrund vertraglicher Vereinbarungen erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten relevant (§ 146 Abs. 2 Bewertungsgesetz). Umgangssprachlich wird hier oft von der Sollmiete gesprochen. Für bestimmte Mietverhältnisse (z.B. bei unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung 20 Prozent unter Marktpreis) wird diese Jahresmiete durch die „übliche Miete“ ersetzt, die fremde Mieter zahlen würden. Die Sollmiete wird teilweise als Grundlage der Berechnung von Verwaltergebühren verwendet. Umstritten und auch Gegenstand von Gerichtsprozessen ist dabei die Frage, ob auch die Sollmiete leer stehender Wohnungen mit in die Rechnung einbezogen werden darf. Im Geschäftsverkehr mit Laien kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Verständnis von „Sollmiete“ dem in der Immobilienwirtschaft Üblichen entspricht. Dies bezieht sich insbesondere auf die Einbeziehung leer stehender Wohnungen bei der Berechnung von Verwalterhonoraren. So hatte sich etwa das Kammergericht Berlin mit einem Fall zu befassen, in dem ein Hausverwalter seine Vergütung als Prozentsatz der „Bruttowarmsollmiete“ eines Mehrfamilienhauses berechnet hatte. Er bezog auch die entsprechenden Beträge der leer stehenden Wohnungen in der Anlage mit ein. Vertraglich definiert war die „Bruttowarmsollmiete“ nicht. Die Eigentümergemeinschaft war der Auffassung, dass nur bewohnte Wohnungen für die Berechnung der Verwaltervergütung herangezogen werden könnten. Das Gericht stellte sich auf die Seite der Eigentümergemeinschaft: Diese habe die Vereinbarung nicht so verstehen müssen, dass auch die potentiellen Mieten leer stehender Wohnungen einzubeziehen waren. Demnach konnten hier nur die in den bestehenden Mietverträgen vereinbarten Mieten für die Berechnung des Verwalterhonorars verwendet werden (KG Berlin, Urteil vom 27.9.2012, Az. 20 U 221/11 ). Eine ähnliche Entscheidung fiel auch im Fall KG Berlin, Az. 13 U 41/11. Allerdings wurde hier ein Rückforderungsanspruch als verwirkt angesehen, da entsprechende Abrechnungen über viele Jahre hinweg akzeptiert worden waren. Soll also die Sollmiete als Grundlage der Honorarberechnung des Verwalters dienen, ist eine genaue Definition der Sollmiete im Verwaltervertrag unbedingt zu empfehlen. Ein Einbeziehung leerer Wohnungen setzt eine ausdrückliche klare Vereinbarung voraus. |
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